房屋价值评估报告书

　　在知识社会里，有文化远不止于会阅读、写作，通常我们碰到房屋价值评估报告书文案写作需求时，发现自己无从下笔、压力跟焦虑，甚至产生“书到用时方恨少”的念头，“磨刀不误砍柴工”，不妨一起来参考本篇《房屋价值评估报告书》是怎么写的吧。

房屋价值评估报告书 篇1

　　根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。下面为大家推荐的是房地产市场价值资产评估报告范文，欢迎阅读参考。

　　ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20××年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、委托方与资产占有方简介

　　名称：QS股份有限公司

　　住所：XX区XX大道1154号

　　法定代表人：XXX

　　注册资本：4500万

　　经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。

　　二、评估目的

　　为对外投资提供价值参考依据。

　　三、评估范围和对象

　　本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20××)字第157号、第158号、”“W房字第20××05765号、第20××05766号、第20××05855号、第9900103号”。

　　四、评估基准日

　　本评估项目基准日是20××年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的.实现日接近。

　　五、评估原则

　　遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

　　六、评估依据

　　1、《土地管理法》和《房地产管理法》;

　　2、国务院19××年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;

　　3、中国资产评估协会“中评协(19××)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;

　　4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20××]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;

　　5、W市政府制定的基准地价资料;

　　6、W政[20××]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;

　　7、委托方提供的产权证明：“W国用(20××)字第157号、第158号、”，“W房字第20××05765号、第20××05766号、第20××05855号、第9900103号”;

　　8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;

　　9、工程造价信息及房价信息;

　　10、评估人员现场勘查记录等。

　　七、评估方法

　　根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。

　　八、评估过程

　　本次评估于20××年7月15日至20××年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

　　1、接受委托：我公司于20××年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。

　　2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

　　3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

　　4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

　　九、特别事项说明

　　1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

　　2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

　　十、评估报告评估基准日期后的重大事项

　　评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。

　　十一、评估报告的法律效力

　　1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

　　2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

　　3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。

　　4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

　　5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。

　　6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

　　7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。

　　十二、评估结论

　　列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。

　　十三、评估报告提出日期

　　本报告提出日期为20××年7月21日

　　十四、附件

　　1、房屋建筑物评估明细表

　　2、土地使用权评估明细表

　　3、资产评估委托方承诺函(复印件)

　　4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(20××)字第157号、第158号”

　　5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第20××05765号，第20××05766号，第20××05855号，第9900103号”

　　6、资产占有方营业执照(复印件)

　　7、评估机构营业执照(复印件)

　　8、评估机构资格证(复印件)

　　9、注册评估师资格证(复印件)

　　注册资产评估师：XX

　　注册资产评估师：XX

　　ZX评估有限责任公司

　　二OXX年七月二十一日

　　以上为房屋价值评估报告书 篇1范文内容，仅供参考借鉴，请按实际需要修改。

房屋价值评估报告书 篇2

　　评估报告声明

　　我们郑重声明：

　　一、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　二、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　三、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

　　五、我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。

　　六、我公司评估人员201*年6月10日至6月20日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房产进行了比较，采集数据都是真实可靠的。

　　七、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助。

　　摘要

　　十里金滩选址青岛东，依托沿海经济带资源优势，由多家著名房地产企业投资建造丁字湾新区，主要建设星级酒店、旅游度假区、游艇码头、海洋生物科研基地、影视城及其他娱乐设施。

　　??，首期开发约400亩，打造成一个集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的大型综合性多功能宜居社区，建设一个中国北部的“普吉岛”。目前该楼盘占地8000亩，主要建筑类型为板楼和高层。在项目附近有，高层每户总面积在39-88平方米不等。容积率为0.91，定于本年8月中旬开盘。现将资产评估情况摘要报告如下：

　　一、评估目的：评估楼盘价值

　　二、 评估对象：

　　三、评估基准日：201*年6月20日

　　四、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。

　　五、评估方法：采用成本法进行评估。

　　六、评估结果

　　重要提示：以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文受 委托，我小组于201*年6月10日至6月20日，对位于 ，容积率为0.91的房地产进行评估，评估房地产在评估基准日的价值，为销售该房产提供参考。现将资产评估情况报告如下：

　　一、委托方：

　　二、受托方：

　　三、产权持有单位：

　　四、评估目的：评估楼盘价值

　　五、评估对象：

　　六、评估基准日：201*年6月20日

　　七、评估报告的有效使用期限：201*年6月20日至201*年12月31日。

　　八、评估的假设条件和限制条件

　　(一)评估的假设条件：

　　1.委托房地产位于海阳丁字湾新区。

　　2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

　　3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

　　4.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

　　5.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

　　(二)本项评估的限制条件

　　1.本报告有关资料由我方实地考察取得，由于房产时效原则，本报告建立在一定日期范围内有效。

　　2.本报告仅供委托方销售该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。

　　3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

　　4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性查看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

　　5.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

　　6.本报告一式两份，一份提交委托方，一份留存评估小组。

　　九、评估原则

　　根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，还遵循如下工作原则和技术经济原则：

　　1、工作原则

　　(1)合法性原则

　　评估对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以评估对象合法使用、合法处置为前提进行。评估对象已经取得《房屋所有权证》，具备合法性。

　　(2)真实性原则

　　资产评估工作实事求是，尊重实际，尊重科学，在评估过程中以实际材料为基础，以确凿证据为依据，以科学的态度为指针，客观公允地反映评估结果。

　　(3)可行性原则

　　评估人员根据评估对象的`特点和性质以及当时所具备的条件，指定切实可行的评估方案，并采用合适的评估方法进行评估。

　　(4)简易性原则

　　要求资产评估工作在达到相应准确度要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估效率。

　　2、技术经济原则

　　(1)预期收益原则

　　以技术原则的形式概括出资产价值。

　　(2)供求原则

　　假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增长而下降。

　　(3)评估日期原则

　　市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变，因此要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

　　十、评估依据

　　1.行为依据

　　委托方与受托方签订的《资产评估协议书》以及《委托评估函》

　　2.有关法律、法规、政策文件和技术章程

　　(1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国房地产管理法》 (3)《房地产评估规范》(GB/T 50291-19××) (4)《城镇土地评估规程》(GB/T 18508-20××) (5)地方人民政府及有关部门颁布的法规文件

　　3.产权依据

　　《国有土地使用证》

　　4.价格依据

　　报价单及至房屋中介机构获知的租金及物业管理费等本小组查阅相关资料及现场查勘获取的信息。 十一、评估方法

　　该房地产为新建成的尚未开盘项目。评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据评估日期委估房地产用途，评估目的，资料状况和青岛东海阳丁字湾房地产市场的实际情况，决定采用成本法来评估房地产的价格。

　　成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：(1)委估资产处于继续使用状态。(2)应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。(3)形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。

　　十二、评估过程

　　运用成本法求取评估对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费、利息和利润来计算。以下数据由受托方销售中心提供。

　　1.土地取得成本

　　土地取得成本=13.3(亿元)

　　2.开发成本

　　与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。

　　前期工程费=16.2(亿元)

　　房屋开发费=25.7(亿元)

　　开发成本=前期工程费+房屋开发费=16.3+25.7=41.9(亿元)

　　3.管理费用

　　管理费用=4.9(亿元)

　　4.销售税费

　　税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。 销售税费=5.3(亿元)

　　5.开发利润

　　利润率 销售中心暂定的成本利润率为55%。 开发利润=(土地取得费+开发成本)×成本利润率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(亿元)

　　6.利息

　　该项目的贷款利率为6.1%。

　　利息=土地取得成本×[

　　1-%1.612

　　)(?]+开发成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[

　　1-%1.612

　　)(?]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559

　　=4.2279(亿元)

　　该房地产评估价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+利润+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(亿元)

　　十三、评估结果

　　评估人员根据评估目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学合理的评估方法，对该部分房地产在评估时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，评估人员在用成本法评估的基础上又查询了 已经开盘的楼盘价，又结合丁字湾其它房地产企业的预期售价，以及相关销售人员的看法，最终确定评估对象在评估时点的客观合理价值(总价值)为人民币9998790000元，大写：玖十玖亿玖仟捌佰柒拾玖万元整。

　　十四、评估报告有效期

　　201*年6月20日至201*年12月31日。

　　十五、评估师签名

　　以上为房屋价值评估报告书 篇2范文内容，仅供参考借鉴，请按实际需要修改。

房屋价值评估报告书 篇3

　　资产评估报告

　　坤元评报〔20××〕 456 号

　　摘 要

　　以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

　　一、 委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

　　本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司 (以下简称“ 富春环保公司 ” ) ，本次资产评估的被评估单位为常州市新港热电有限公司 (以下简称“新港热电公司 ” ) 。

　　根据《资产评估业务约定书》，本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。

　　二、 评估目的

　　富春环保公司拟收购新港热电公司股权， 根据评估业务约定书的约定， 需要对新港热电公司 的股东全部权益价值进行评估。

　　本次评估目的是为该经济行为提供新港热电公司股东全部权益价值的参考依据。

　　三、 评估对象和评估范围

　　根据评估业务约定书的约定， 评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司 的股东全部权益。

　　评估范围为新港热电公司 的全部资产及相关负债， 包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照新港热电公司提供的截至 20×× 年 9 月 30 日业经审计的会计报表 (母公司报表口径) 反映， 资产、负债及股东权益的账面价值分别为564,771,665.79 元、 380,539,787.85 元和 184,231,877.94 元。

　　四、 价值类型及其定义

　　本次评估的价值类型为市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、 评估基准日

　　评估基准日 为 20×× 年 9 月 30 日 。

　　六、 评估方法

　　根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件， 本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。

　　七、 评估结论

　　经综合分析， 本次评估最终采用收益法的评估结果， 新港热电公司股东全部权益的评估价值为 1,007,066,100.00 元(大写为人民币壹拾亿零柒佰零陆万陆仟壹佰元整)。

　　八、 评估结论的使用有效期

　　本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 20×× 年 9 月 30 日起至 20××年 9 月 29 日止。

　　九、对评估结论产生影响的特别事项

　　1. 截至评估基准日， 评估对象和相关资产的法律权属资料存在以下瑕疵情况：

　　(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴室等 33 项房屋建筑物(合计账面原值 112,857,161.84 元，账面价值 80,928,630.06元)截至评估基准日尚未取得 《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料， 承诺上述资产属于新港热电公司所有。

　　(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、 长江路以东的工业用地，土地面积为 3,810 平方米，使用年限为 50 年，终止日期为 20×× 年 11 月 27日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合同第十六条约定的竣工日期确定，在 20×× 年 10 月 1 日之前有效，即该证书为临时土地证。

　　2. 本次评估对象为企业股东全部权益价值，部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。

　　评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。

　　浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权

　　涉及的常州市新港热电有限公司

　　以上为房屋价值评估报告书 篇3范文内容，仅供参考借鉴，请按实际需要修改。

房屋价值评估报告书 篇4

　　资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面小编为大家带来的是公司股东权益价值资产评估报告范文，欢迎大家参考!

　　一、绪言

　　XX市经济发展投资集团有限公司：

　　XX湘资源资产评估有限公司接受XX市经济发展投资集团有限公司的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对XX旅游开发股份有限公司拟定向增发而涉及XX易程天下环保客运有限公司股东全部权益于20XX 年8 月31 日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。

　　现将资产评估情况及资产评估结果报告如下：

　　二、委托方、产权持有者、委托方以外的其他评估报告使用者

　　1、委托方简介

　　名称：XX市经济发展投资集团有限公司

　　住所：XX市大庸桥月亮湾花园

　　法定代表人姓名：李XX

　　注册资本：人民币壹亿元

　　公司类型：国有独资有限责任公司

　　经营范围：法律、法规允许的经济投资活动及旅游服务;政策允许的信息产业、高科技产业及国内贸易开发、经营以及城市基础设施建设开发;住宿、餐饮、休闲娱乐服务(限分支机构凭前置许可经营);日用百货、旅游纪念品、政策允许的农副产品销售;景区维护。

　　2、资产占有方简介

　　企业名称：XX易程天下环保客运有限公司

　　注册地址：XX市武陵源区军地坪

　　注册资本：人民币伍仟万元

　　法人代表：李XX

　　经济性质： 有限责任公司

　　XX易程天下环保客运有限公司(以下简称环保客运公司)原名XX景区环保旅游客运有限公司，成立于20×× 年11 月20 日，是经XX市发展计划委员会以张计投[20××]175 号文批准，由XX市经济发展投资集团有限公司、XX市武陵源旅游产业发展有限公司、XX国家森林公园管理处三家单位共同投资组建的有限责任公司，企业法人营业执照注册号：43080010××405 ，法定代表人李XX，注册资本人民币500 万元，其中：XX市经济发展投资集团有限公司出资275万元，占55%，XX市武陵源旅游产业发展有限公司出资175 万元，占35%，XX国家森林公园管理处出资50 万元，占10%。20×× 年5 月30 日，公司增资人民币800 万元，注册资本变更为人民币1300 万元，股权比例不变。20×× 年5 月24 日经一届二次股东会会议决议，变更三方股东出资比例，变更后的出资比例为XX市经济发展投资集团有限公司51%、XX市武陵源旅游产业发展有限公司30%、XX国家森林公园管理处19%。20×× 年5 月9 日公司增资3700 万元，注册资本5000 万元，增资后股权比例不变。20×× 年6 月6 日公司名称变更为“XX易程天下环保客运有限公司”，企业法人营业执照注册号变更为：430800000002826。公司主要经营：省际班车客运、市际班车客运、县际班车客运、县内班车客运、省际包车客运、市际包车客运、县际包车客运、县内包车客运(有效期至20XX 年03 月20 日);法律允许的旅游产业、环保产业、信息产业和高科技产业开发，政策允许经营的国内贸易业务。

　　环保客运公司下设高速客运事业部，另有控股子公司如下：XX易程天下信息技术有限公司、XX市中国旅行社有限责任公司、XX景区旅游文化传播有限公司、XX易程高速客运有限公司,此外通过XX易程天下信息技术有限公司下有控股子公司XX易程天下国际旅行社有限公司。

　　子公司XX易程天下信息技术有限公司成立于20××年1月6日，是经XX市外经贸[20××]1号文批准，由环保客运公司和台湾捷宇国际旅行社股份有限公司两家共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为51%、49%，注册资本人民币210万元;公司主要经营：易程天下网及相关技术开发、配套服务;各类广告的策划、设计、代理、制作、发布和经营。

　　XX市中国旅行社有限责任公司成立于20××年4月6日，是由XX旅游产业发展有限责任公司和XX景区环保旅游客运有限公司两家共同投资组建的有限责任公司，持投比例分别为99%、1%，注册资本人民币150万元;根据20XX年7月31日的股权转让协议，XX景区环保旅游客运有限公司受让XX旅游产业发展有限责任公司99%的股权比例，变更后XX景区环保旅游客运有限公司出资比例100%;公司主要经营：国内旅游、入境旅游、出境旅游业务服务、旅游商品经营及景点、景区开发。

　　XX易程高速客运有限公司成立于20××年2月21日，是由环保客运公司和XX市汽车运输公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为70%、30%，注册资本人民币400万元;公司主要经营：定线旅游客运、包车客运;公司自成立以来，一直没有运营。

　　XX景区旅游文化传播有限公司于20××年4月12日成立，是由环保客运公司和XX景区环保汽车维修有限公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币50万元;公司主要经营：文化活动组织、交流与策划;互联网信息服务;设计、制作、发布户外广告、店堂广告;旅游产品销售;公司自成立以来，一直没有运营。

　　通过子公司XX易程天下信息技术有限公司控股XX易程天下国际旅行社有限公司，该公司成立于20××年6月9日，是由XX易程天下信息技术有限公司和XX易程天下环保客运有限公司共同投资组建的有限责任公司，持股比例分别为99%、1%，注册资本人民币500万元;公司主要经营：入境旅游业务、国内旅游业务、旅游商品销售。该公司目前经营正常。

　　环保客运公司现有景区环保车203 台、高档高速公路客运车7 台，在职员工318人。公司于20×× 年元月8 日正式运营，几年来，XX景区环保车安全营运3000多万公里，顺利完成了4000 多万人次的游客运输任务。环保客运公司先后通过了ISO9001 国际质量管理体系认证、ISO14001 国际环境体系认证和OHSAS18001 国际职业健康安全管理体系认证。环保客运公司重视企业硬件和软件建设，筹资3000多万元建立了对景区交通实施24 小时不间断监控的GPS 卫星定位和实时监控调度智能交通管理系统，硬化和完善了50 多公里景区道路和10 多个候车站场，开通了“0744-5555555”的旅游服务热线和SOS 游客求助系统，积极倡导“服务游客、有求必应”的经营理念，关心关爱员工，重视党团建设和工青妇建设，营造了良好的企业文化氛围。

　　截至20XX 年8 月31 日止，经审计后资产总额23,544.74 万元，负债总额

　　10,270.33 万元，净资产13,274.41 万元;20XX 年1-8 月营业收入11,965.36 万元，净利润2,036.15 万元。

　　三、评估目的

　　本次评估的目的是确定环保客运公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为XX旅游开发股份有限公司定向增发提供价值参考依据。

　　四、评估对象和评估范围

　　本次评估对象为XX易程天下环保客运有限公司的股东全部权益价值。

　　评估范围为全部资产和负债，主要包括流动资产、非流动资产、流动负债等，

　　列表如下：

　　资产(负债)类型

　　帐面金额(单位：元)

　　流动资产

　　42,677,664.53

　　非流动资产

　　192,769,768.51

　　其中：固定资产

　　173,667,435.63

　　资产总计

　　235,447,433.04

　　流动负债

　　39,403,268.08

　　负债总计

　　102,703,268.08

　　净 资 产

　　132,744,164.96

　　部分车辆已抵押给中国银行XX分行武陵源分理处，该公司的景区客运独家经营权已质押给中国建设银行XX市分行和中国农业银行XX市武陵源区支行，其他纳入评估范围的资产产权均归资产占有方所有。

　　五、价值类型及其定义

　　评估人员经与委托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的等相关条件选取确定本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。

　　六、评估基准日

　　本项目资产评估基准日为20XX 年8 月31 日。

　　1、本评估基准日是在保证与注册会计师审计后的会计报表的日期相吻合，并尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协商一致确定的。

　　2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。

　　本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将会对评估结果产生影响。

　　七、评估依据

　　本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、权属依据和取价依据为：

　　(一)法律依据

　　1、国务院[19××]第91 号令《国有资产评估管理办法》;

　　2、国务院国资委令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》;

　　3、中国资产评估协会于19×× 年发布的《资产评估操作规范意见(试行)》;

　　4、国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》(国办发[20××]102 号)及中华人民共和国财政部令(第14 号)《国有资产评估管理若干问题的规定》;

　　5、国务院国有资产监督委员会国资委产权[20××]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》;

　　6、《企业国有资产法》(20×× 年主席令第5 号);

　　7、《中华人民共和国公司法》(中华人民共和国主席令第42 号);

　　(二)准则依据

　　1、《资产评估准则—基本准则》(财会[20××]20 号);

　　2、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财会[20××]20 号);

　　3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[20××]189 号);

　　4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[20××]189 号);

　　5、《资产评估准则——机器设备》(中评协[20××]189 号);

　　6、《企业价值评估指导意见(试行)》(中评协[20××]134 号);

　　7、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[20××]18 号);

　　8、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[20××]189 号);

　　9、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[20××]218 号);

　　10、《资产评估准则——无形资产》(财会[20××]10×× 号)。

　　(三)取价依据

　　1、资产占有方20××-20×× 年度和20XX 年8 月31 日公司经审计的财务会计报表;

　　2、20××-20×× 年度和20XX 年8 月31 日的收入、成本、费用统计资料;

　　3、XX市经济发展投资集团有限公司《关于核定景区环保客运公司20XX 年度经营管理目标的通知》;

　　5、武陵源区 “十一五”发展规划纲要;

　　6、环保客运公司20XX 年度计划;

　　7、评估人员调查获取的相关资料;

　　8、资产占有方提供的财务会计资料和其他与评估相关的资料。

　　八、评估方法

　　企业整体资产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

　　评估人员无法取得与XX易程天下环保客运有限公司生产规模、业务种类相似企业股权交易案例，进而无法采用市场法确定其整体资产价值;重置成本法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全面、科学的体现企业的整体价值，并且采用重置成本法也无法涵盖诸如独家经营、人力资源、商誉等无形资产的价值;因环保客运公司盈利能力较强，盈利前景较好，未来收入有较充分的保障及风险可合理预计，因此我们采用收益法进行了评估。

　　T

　　P=Σ [Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]

　　t=1

　　P—被估企业净资产现值

　　T—预测期收益年度

　　r—折现率

　　Ri—第t 年被估企业的净收益

　　A—被估企业的期末净资产

　　九、评估程序实施过程和情况

　　根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，XX湘资源资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按资产占有方提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

　　1、接受委托及准备阶段

　　(1)XX湘资源资产评估有限公司于20XX 年9 月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，XX湘资源资产评估有限公司即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

　　(2)根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

　　(3)评估方案的设计

　　依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为二组，包括收益现值组、综合组到评估现场。

　　(4)评估资料的准备

　　收集和整理评估对象运营情况、收益成本的资料及评估对象产权证明文件等。

　　该阶段工作时间为 20XX 年9 月16 日- 9 月19 日。

　　2、现场清查阶段

　　企业收入、成本等生产经营情况的调查

　　收集相关单位以前年度损益核算资料，进行测算分析;通过访谈等方式调查各单位及业务的现实运行情况及其收入、成本、费用的构成情况及未来发展趋势，为编制未来现金流预测作准备。

　　通过收集相关信息，对环保客运公司各项业务的市场环境、未来所面临的竞争、发展趋势等进行分析和预测。

　　该阶段的工作时间为20XX 年9 月20 日-9 月28 日。

　　3、评定估算及综合处理阶段

　　(1)评估结果的确定

　　依据XX湘资源资产评估有限公司评估人员进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的收益现值法结果。

　　(2)评估结果的分析和评估报告的撰写

　　按照XX湘资源资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按XX湘资源资产评估有限公司规定程序进行三级复核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。

　　(3)工作底稿的整理归档

　　该阶段工作时间为20XX 年10 月16 日-10 月19 日。

　　十、评估假设

　　1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的.竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

　　3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

　　4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。

　　企业经营者负责并有能力担当责任;企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。

　　十一、评估结论

　　在持续经营前提下，XX易程天下环保客运有限公司截至评估基准日20XX年8 月31 日，经审计的总资产账面值为23,544.74 万元，总负债账面值为10,270.33万元，股东全部权益(净资产)账面值为13,274.41 万元，股东全部权益价值按收益法评估的评估值为64,080.30 万元, 评估增值50,805.89 万元，增值率382.74%。

　　十二、特别事项的说明

　　以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。

　　1、本报告提出的评估结果是在委托方及资产占有方提供必要的资料基础上形成的，我们对委托方和资产占有方提供的有关评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本评估报告假定委托方提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。

　　2、本评估结果是对20XX 年8 月31 日这一评估基准日企业资产价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生的重大变化不负任何责任。

　　发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。

　　在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;若资产价格的调整方法简单、易于操作时，可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。

　　3、部分车辆已于20×× 年6 月29 日一20×× 年6 月28 日抵押给中国银行XX分行武陵源分理处，公司的景区客运独家经营权已于20×× 年6 月27 日一20××年6 月26 日质押给中国建设银行XX市分行，公司的景区客运独家经营权已于20XX 年4 月1 日一20×× 年4 月1 日质押给中国农业银行XX市武陵源区支行，其他纳入评估范围的资产产权均归资产占有方所有。

　　4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的XX易程天下环保客运有限公司股东全部权益的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵押、质押等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

　　5、本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。

　　6、纳入评估范围的资产和负债的账面值已经深圳南方民和会计师事务所有限责任公司审计，并出具了以20XX 年8 月31 日为审计基准日的深南财审报字(20XX)第CA1-138 号的审计报告。

　　7、深圳南方民和会计师事务所有限责任公司对XX易程天下环保客运有限公司进行了两年的盈利预测，并出具了深南专审报字(20XX)第ZA1-XX3 号盈利预测审核报告。

　　8、本报告含有若干备查文件，备查文件构成报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

　　十三、评估报告的使用限制说明

　　1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。

　　2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

　　3、未经我公司同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

　　4、根据国家的有关规定，本评估报告的有效期限为1 年，自评估基准日 20XX年8 月31 日起，至20×× 年8 月30 日止。

　　十四、评估报告日

　　本评估报告提出日期为 20XX 年10 月19 日。

　　XX湘资源资产评估有限公司

　　中国、XX、长沙

　　二〇XX年十月十九日

　　评估机构法定代表人：

　　中国注册资产评估师：

　　中国注册资产评估师：

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